对话碧桂园服务总裁李长江：物业服务的边界在哪？（大话西游三端游互通版）大话西游交易网站叶子猪

作者 | 张文静

编辑 | 田晏林

如果要用一句话形容刚刚往后的2022年，雅居乐服务工程项目继续执行董事、副总裁李赣江得出的回答是：“像过山车一样，起落很大。”

往后数月，李赣江在很多场合申明描述过这种起落的状态。2022年11月，他在广州物博会后直言，自2021年下半年以来，房地产、物管金融行业受到考验，具体表现在民营民营企业对物管的立场及股价上，“这让一部分人垂头丧气，对金融行业不看好。”

更早的时候，2022年8月，李赣江在雅居乐服务工程项目中期业绩会后开门见山地说：“2022年受大环境所限，物管金融行业也不例外地受到影响，往后容易做的，现在变得复杂了。”

据世联物业公司的监测结果，往后的一年半时间里，37家样本物企估值水平平均值下跌了六成。截止2022年10月21日，物管股估值水平平均值降至14倍，而2021年一季度整体估值水平平均值为37.26倍。截止10月份，物管板块估值水平已跌至历史最低值。

但让李赣江欣慰的是，金融行业起落变化时，2022年一季度雅居乐服务工程项目向投资者交出了一份总收入和利润率都同时实现快速增长的答卷。

2022年半年报表明，雅居乐服务工程项目同时实现总收入200.55亿，环比增幅73.5%；织田环比快速增长39.6%，达到38.6亿；同时实现净利润率27.52亿，环比快速增长23.6%；股东应占利润率约25.76亿，环比快速增长约21.9%。

直面这份成绩单，曾经带着雅居乐服务工程项目继续执行了很多物管管理金融行业内的重大收资本运作行动的李赣江说，“明年要继续努力在稳定中发展，当然，这种发展并非以股权收资本运作同时实现的，而要强调内生产品质量的快速增长，把服务工程项目做得更好、更精细，生产成本把控、销售业务开展做得更到位。”

行至水深处，物管管理金融行业也走到了一个分岔口。2022年半年报发布后，各家民营企业纷纷就利润率、快速增长、销售业务模式等诸多问题展开辩论。

万亿元规模的物管管理赛车场，服务工程项目的边界线到底在哪？当街道社区产品服务服务工程项目被外间批评是“神话”却是“鄙视”时，作为物业公司金融行业规模龙头，雅居乐服务工程项目又将如何应对复杂环境带来的考验？在与区界的谈话中，李赣江得出了他的答案。

物管金融行业能不能有高织田？

往后一年，物业公司民营企业被民营民营企业市场问得最多的话题，是如何看待金融行业织田率。李赣江也经常直面这样的批评，“他们会指出我们的城市服务工程项目销售业务，利润率率不高。”

实际上，不只是雅居乐服务工程项目的这一项销售业务，世联数据表明，2022年一季度，上市物企织田率平均值环比大幅下滑8.3%至27.7%。

高织田曾是不少民营民营企业青睐物企的重要原因，但如今金融行业织田率下行，成了民营民营企业市场批评物业公司金融行业的靶子。与此同时，金融行业内部也发起了“织田率之辩”。

李赣江在广州物博会后通过贵州茅台来反思“物管服务工程项目的价值同时实现”。

“同样是白酒，生产成本都不高，为什么贵州茅台零售总价可达几百元？并且，为什么消费者愿意去买贵州茅台？”他表示，自己希望能拥有更多物管金融行业中的高产品质量“贵州茅台”，“至少我自己看到的是希望在我们的项目组当中有是谓的高效项目组。”

而他的这番言论，也被外间理解为他对织田有较低追求。

“织田高不一定错误，织田低也不一定就正确。高织田本质上是生产成本把控问题。”李赣江直言，雅居乐服务工程项目在全国各省市住宅工程项目物管管理费总价并不高。因此他必须在生产成本把高似Merlerault、绝不浪费。

据悉，除中国台湾、中国澳门外，雅居乐服务工程项目现在拥有新溪洲工程项目，管理的6622个工程项目分布各省市。而李赣江的“Merlerault”体现在对全国所有工程项目进行静态管理上。

例如，在早晚物业公司出入高峰，住宅小区哨位需两个人，但当车流高峰往后，哨位工作不忙了，就可抽调其中三人去别的岗位，“这是物管、人工的静态管理，并不影响服务工程项目产品质量。”

在生产成本方面，李赣江注意到，人工生产成本占比最高，因此他反对民营企业打集中化。“评判住宅小区、写字楼、商写物管好不好，并非以人数评定，而要服务工程项目的用心及产品质量，多人服务工程项目效果未必有三人好。”

不要“鄙视”产品服务服务工程项目

伴随着织田争议声一同出现的，还有外间对物管公司提供的街道社区产品服务销售业务的批评。

世联数据表明，虽然2022年一季度，上市物企织田率平均值环比大幅下滑，但在细分销售业务中，街道社区产品服务服务工程项目织田率较低，平均值达42.4%。

的确，除了收取物管费外，街道社区产品服务服务工程项目一直是物企另一块重要的总收入来源。目前，部分头部民营企业在该板块总收入占比已超20%。

此前，万物云董事长朱保全申明告诫同行，物管服务工程项目公司应踏实做好“物”的生意，不要被街道社区产品服务服务工程项目的高织田蒙蔽眼睛。绿城服务工程项目董事会主席杨剑法也曾表示，物企能提供的产品服务服务工程项目类型非常有限。

而金融行业里，雅居乐服务工程项目做街道社区产品服务服务工程项目的立场最为坚决。介入产品服务服务工程项目仅四五年时间，该公司的街道社区产品服务服务工程项目涵盖到家服务工程项目、家居服务工程项目、街道社区传媒服务工程项目、本地生活服务工程项目、房地产经纪服务工程项目等。

不过，李赣江告诉区界，做产品服务服务工程项目的前提一定并非远离物业公司，而要要结合B端和C端的需求去做。

在他直言，业内不必把产品服务服务工程项目“鄙视”，毕竟产品服务服务工程项目也是服务工程项目的一种，“物业公司却是物业公司，服务工程项目却是服务工程项目，没有变化。”

如果物管服务工程项目是万亿元级突破点，那么产品服务服务工程项目在他直言是十万级突破点。2022年一季度，雅居乐服务工程项目的街道社区产品服务服务工程项目总收入环比快速增长51.1%。而李赣江也对这块销售业务的未来寄予厚望，期待贡献的总收入占比能翻1~2倍，甚至更多。

不可否认，雅居乐服务工程项目做街道社区产品服务服务工程项目看中了这块销售业务带来的新利润率空间。但区界了解到，2022年，该公司推出了一个叫“楼下”的产品服务服务工程项目工程项目，抓住了打造“一刻钟便民生活圈”的需求，主要向街道社区居民提供水、油、盐等日常需要的用品，也包括干洗衣服等服务工程项目。

而这个工程项目大多采取轻资产模式，与资源方合作，便民属性更是决定了这个销售业务的织田率有限。李赣江表示，“这个不可能有很高的织田率，但因为物业公司需要，我们就得做。”截止2022年6月末，“楼下”布局网点已超1300个，覆盖268座城市。

“（织田率）有高有低，高低搭配，产品服务服务工程项目归根结底是要围绕客户需求开展的。”李赣江称。

物管服务工程项目边界线在哪里？

2022年，对于房地产金融行业来说，注定是不平凡的一年。作为从房地产金融行业派生出来的“下游”产业，物管管理与房地产开发有着千丝万缕的密切联系。

当房地产金融行业重构底层逻辑和发展模式，物管公司的盈利重点也出现新变化。李赣江认识到，未来开发商可以提供给物企的便捷增量，肯定会少，金融行业很难像往后那样，动辄是几千万甚至是上亿平方米的管理面积了。

尽管受到开发商牵连，但李赣江认为，放眼整个市场，物管金融行业的增量仍然存在，“并且这是稳定的”。

为了找到新抓手，这一年来，雅居乐服务工程项目一直在协同破解城市更新发展难题，开展了许多老旧住宅小区长效管理及机制创新方面的工作。2022年一季度，公司在城市服务工程项目的总收入为26.35亿，环比快速增长约25.8%，占总总收入比约13.1%。

但这项销售业务让李赣江喜忧参半。喜的是，2022年以来，雅居乐服务工程项目平均每天签约工程项目数量为4.7个，部分城市服务工程项目工程项目，包括一些环卫销售业务，从销售业务量来看，已经超出年初设定。

忧的是，“环卫销售业务拿得越多，意味着我们就要垫更多资金进去。回款率低、回款时间长、是现在困扰很多物企的一个难题。”他说。

如此，城市服务工程项目到底还要不要做？李赣江觉得，房地产形势已经发生变化，难以复制往后高快速增长模式，物企规模快速增长来源收窄，缺的部分就可通过城市服务工程项目做部分补充。

在金融行业人士直言，住宅管理规模快速增长空间相对有限，持续打破物管服务工程项目边界线，就会不断获得增量市场。而这也是雅居乐服务工程项目这些年来尝试探索多种销售业务的原因之一。

2022年，该公司中标的工程项目已经涉及医院、学校、商业、旅游景区、养老等领域。

其实雅居乐服务工程项目做养老销售业务已经有一年时间了。2021年，雅居乐服务工程项目在顺德雅居乐住宅小区进行试点，由物企进行人力、硬件、场地投入，同居委会、街道办组织、发动，探索“物管+居家”养老模式。

据李赣江透露，该工程项目已基本不亏，且这种模式正在被推广、试验，覆盖了雅居乐全国6省12个工程项目。

在各行各业都忙着赚确定性钱的时候，雅居乐服务工程项目继续寻找自己的销售业务边界线。李赣江也经常思考，公司在万亿元规模的物管市场里还能做些什么。

介入医院工程项目之前，李赣江一度觉得，服务工程项目范围不过是清洁、园林养护、停车管理等，最多涉足衣服、床单清洗。但现在，他的设想更广了。“未来医生进入手术室的准备工作，能不能由物企做？那固然是一项高度专业的工作，但同时也的确属于服务工程项目的范畴。”

“既然要做服务工程项目，我们就要穷尽所有思考如何做好服务工程项目。严格意义上讲，只要是跟场地、跟人打交道的服务工程项目，其实物管都可以介入。”李赣江说。

说到底，物管管理改革发展近40年，在这个赛场上，物企之间能比拼的工程项目还有很多。直面2022年金融行业增收不增利的现象，物企急需重新审视和定位自身的发展路径。特别是随着上游的房地产金融行业逐步度过困难期，如何赢得广大物业公司和民营民营企业市场的认同，考验仍在持续。